最近的中国经济舆论场并不平静。其中最具话题度的莫过于单伟健所提出的人民币理应升值。在和百观的robert讨论中，我已讲到单论点中的荒谬之处。单行文开始说香港人每个周末北上，说明中国物价便宜；然后他说从购买力评价角度，中国gdp已经比美国高很多，更应该升值；然后就说到中国的消费预期不足，仍依赖出口，因此更因让人民币升值。这些观点让老外听的是格外精神——因为老外觉得中国商品太贵，已经影响到整体欧美的产品竞争力，云云。但是一个货币的贬值和升值，并不是简单看购买力评价，抑或是跨个境买个霸王茶姬这么简单，更重要的是居民资产负债表究竟比重最大的是什么，他们和全世界的资产相比是贵还是便宜？老单为了募资，连基本经济学原理也经不起推敲，实在让人感到非常遗憾。
中国居民资产负债表严重依赖房地产，中国房地产性价比全球最低
房地产究竟占到中国居民资产负债表比重有多少？中国社科院国家资产负债表研究中心在2024年发布的《中国国家资产负债比奥1978-2022》指出，中国居民部门的总资产中，住房资产占比为47.4%。而更早的央行调查统计司发布的中国城镇居民家庭资产负债情况调查中则指中国城镇居民家庭住房资产占家庭总资产的比重为59.1%。另外还有非官方的机构如财联社、西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心，他们提出的房地产占财富比重超过三分之二。这些数字其实彼此并不矛盾——社科院的数字可能考虑了弄村家庭的资产负债表，因此住房比例更低而存款比例更高；城镇居民显然有更高的资产分配到了地产，而西南财经大学的这些调查可能更偏重一二线城市，则因为房地产价值高，则其金融资产价值反而比重更低。
那中国的房地产价格有多离谱了？Numbeo的研究虽然并不能说是非常完美，但我认为非常贴切的反应了中国房地产相对于居民收入以及租金的离谱程度了：如果按照价格比人均收入的话，全世界排名前十的国家和地区分别是：古巴、喀麦隆、尼泊尔、中国香港、越南、中国、菲律宾、泰国、中国台湾和韩国。但如果考虑租金收益率的话，实际上古巴和喀麦隆的租金收益率是相当高的，达到24.4%和9.1%，他们这两个国家实际上就是居民所得低，因此房价和租金整体占到收入比重非常离谱。那如果综合考虑租金收益率的话，全球房价最贵的就是尼泊尔，而其次就是中国香港、越南以及中国大陆了。而中国大陆的租金收益率放眼全世界，依然高居全世界最不具性价比的第四位，前三位就是韩国、中国台湾以及尼泊尔。但是韩国和中国台湾相比我们而言，至少房价收入比还是有优势的。而我们一直所讨论的中美比较而言，美国的房价收入比（估计是中位数而非一线城市）为3.4年，租金收益率达11.3%, 这个数字虽然可能有些偏颇地偏高了，但反应了房地产资产的性价比方面，美国至少是甩掉中国几条马路了。当然，美国居民的资产负债表中，股票的占比显然更高，因此考虑购买力的方面，也不能直接用这个数字来用苹果比香蕉了。
中国结构性改革方向有谬误 明年经济难言乐观
